Tamames y el “boom” inmobiliario


A continuación reproduzco íntegramente un artículo de Ramón Tamames, publicado en Estrella Digital" hace unos meses,  en el cual hace un análisis serio de lo que está pasando en el mercado inmobiliario.

A vueltas con la vivienda. Algunas cifras significativas de oferta y demanda

No hay peor ciego que el que no quiere ver, ni peor sordo que el que no quiere oír. Estas viejas máximas son muy adecuadas para lo que está sucediendo con la todavía flamante ministra de la Vivienda, por mucho que en doce meses de no resolver nada su figura se haya deslucido un tanto ante la opinión pública, corriendo el rumor de que cuando quiso dimitir —lo cual hace honor a su sentido de la responsabilidad—, José Luis Rodríguez Zapatero no le aceptó la renuncia por aquello de no crear la imagen de que su Gobierno empezaba a hacer aguas.

 El caso es que la titular del departamento —recreado 50 años después de que Franco le diera su soplo vital, designando a Arrese como primer ministro del ramo— no va ni para delante ni para atrás, y los muchos proyectos enunciados precipitadamente para mantener la esperanza entre los electores, primero, y los ilusos ciudadanos, después, van quedándose, poco a poco, en agua de borrajas; o en configuraciones burocráticas insulsas más que otra cosa, como la célebre Agencia Nacional de Alquiler, que es una especie de nueva “casa de contratación” que no augura precisamente lo mejor. No es extraño que ayer mismo hubiera una moción en el Congreso de los Diputados, con votos suficientes, pidiendo la no puesta en vigor de la Ley de creación de semejante entelequia.

Lo de los invidentes y sordos a que aludíamos al principio de este artículo se debe a que en el Ministerio de la Vivienda parece como si no hubieran visto, ni por las tapas, un reciente estudio de AFI sobre el mercado de la vivienda, que se realizó para la Asociación de Constructores. En ese trabajo, que me ha parecido especialmente lúcido, se dan algunas cifras, obtenidas directamente del mercado, y de ciertos análisis financieros, que son bien significativos. Con lo cual se explica por qué es posible que en España se hayan construido en el año 2004 en torno a 600.000 viviendas. La razón principal estriba en que hay capacidad financiera suficiente, debido a toda una serie de cambios que se han experimentado en los parámetros de las diversas variables. Trataremos de explicarlo sintéticamente. 

Para empezar, hay que referirse al concepto de “esfuerzo financiero mensual”. Esto es, lo que una pareja (matrimoniada o de hecho) tiene que pagar mes a mes en proporción a sus ingresos, para hacerse, al final, con la propiedad de la vivienda de sus sueños. Ese indicador resulta que ha pasado del 35 por ciento de la renta efectiva de los compradores en 1990, al 19 actual. Lo cual no significa, desde luego, que la vivienda sea más barata. Se ha encarecido mucho, pero el coste mensual, que es lo que la gente mira, sobre todo, ha bajado considerablemente.

La circunstancia a que nos referimos se debe a varias razones:

  • La renta efectiva para pago por pareja adquirente ha pasado de 1,20 a 1,50, aproximadamente, debido a los mayores contingentes actuales de trabajo femenino.
  • Los tipos de interés hipotecarios, a causa fundamentalmente de la Unión Monetaria y del euro, han pasado de un 18 por ciento a un nivel en torno al 3, drástica reducción, y el más significativo, quizá, de los datos que estamos ofreciendo.
  • Los plazos de duración de las hipotecas, que hace tres lustros apenas superaban los quince años, hoy llegan, como promedio, al entorno de los 25, o en muchos casos incluso al de los 30, con opciones de verdadera “deuda perpetua”.

Todo lo anterior explica que la gente adquiera viviendas para habitarlas, o como inversión, a lo cual se une un elemento, no registrado en el trabajo de AFI, cual es lo que me permito denominar “la solidaridad intergeneracional”. Eso significa que, en muchos casos, cuando los padres pueden, y son seguramente un porcentaje no menor del 30 por ciento, ayudan a sus hijos, desde la compra completa hasta el pago de la entrada, o con apoyos más o menos esporádicos en los vencimientos crediticios. 

A todo lo indicado con referencia al “esfuerzo financiero” hay que agregar, del lado de la demanda, el hecho de que hay nuevos adquirientes novedosos e importantes. Hace quince años, España era todavía un país de emigración, y ahora, por el contrario, se ha convertido en un país inmigratorio. Calculándose que en el 2004 la adquisición de viviendas por “los nuevos españoles” puede suponer, cuando menos, 60.000 unidades. A lo cual ha de adicionarse otro impulso desde el lado de la demanda, que es el de los divorciados. Cuando en un hogar se produce una desavenencia definitiva, sea matrimonial o fáctica, uno de los cónyuges o miembros de la pareja tiene que hacerse con una nueva unidad habitacional. Lo cual puede estar sucediendo con unos 80.000 ciudadanos anuales.

Y para ir terminando, debemos incluir en la demanda las compras de segundas residencias por parte de los extranjeros, sobre todo eurocomunitarios, que se ha cifrado en nada menos que el 28 por ciento de las adquisiciones totales, equivalentes a 168.000.

En resumen, entre inmigrantes, divorciados y compras de ciudadanos comunitarios transpirenaicos podemos encontrarnos con una cifra total de 308.000; es decir, algo más del 50 por ciento de la demanda total. La otra mitad corresponde a lo que podríamos llamar los “compradores habituales” por formación de nuevas familias, cambios de vivienda a mejor o segundas residencias nacionales.

No entramos en lo que es el mercado de viviendas de “segunda mano”, para no complicar más el cálculo, que queda bastante claro. Ya habrá tiempo para referirse a ese importante segmento del mercado.

En definitiva, hay que darse cuenta de que el “boom” tiene su explicación, y que precisamente en ella radica su persistencia. Que le guste o no a la ministra, o a sus jefes políticos, es cosa muy distinta.

Ramón Tamames

        
Catedrático de Estructura Económica (UAM)
Catedrático Jean Monnet de la UE

La mentira de los 500 años


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Una de las grandes mentiras de los movimientos izquierdistas en América Latina es hablar de 500 años de opresión española. Y en esta linea, el Presidente de Bolivia hizo ayer, entre otras barbaridades, las siguientes declaraciones

 "…no perdió la ocasión de recordar una de sus ideas favoritas, aludiendo a lo que llamó «políticas de exterminio de los pueblos indígenas»: «Esperamos que después de 500 años, podamos hablar de reparar los daños de esos 500 años…"

Si hacemos las cuentas, Francisco Pizarro conquistó el Imperio Inca, bajo cuyo yugo se encontraba el territorio que ahora conocemos como Bolivia, en el año 1535.

La Guerra de Indenpendencia terminó el 6 de agosto de 1825 con la instauración de la Republica de Bolivia, siendo Simón Bolivar su primer presidente.

Es decir, que los españoles estuvieron en Bolivia durante 290 años y no los famosos 500.

Y lo que es mas importante, durante los últimos 180 años (casi dos siglos), Bolivia ha estado gobernada por Bolivianos. Y despues de estos casi dos siglos de Independencia y autogobierno, Bolivia tiene el triste record de ser el país mas pobre de Hispanoamérica.

Y eso es responsabilidad exclusiva de los bolivanos. O si no, que alguien me explique por que países como Argentina, Mexico, Paraguay y Uruguay, que se independizaron de España en los mismos años, duplican y en algunos casos triplican la renta per cápita de Bolivia.